Chcete-li mít vlastní bydlení, ať už je to malý byt nebo dům, téměř každý sní. V moderní ekonomické realitě, to může být problematické zachránit i několik metrů čtverečních, nemluvě o možnosti slíbit existující bydlení. Z tohoto důvodu musí občané požádat banky o úvěr. Hypoteční na základě zákona - úvěr na výstavbu nebo nákup bydlení, ve kterém dlužník v souladu se smlouvou převádí nemovitost jako zástavu.
Co je hypotékou ze zákona
Podstatou koncepce je, že kupující-dlužník převádí majetek na věřitele jako jistotu pro plnění smluvních závazků. Když je kupující vyšší moc a neschopnost splácet dluh, dlužník má plné právo realizovat zastavenou nemovitost k pokrytí dluhu. Právní hypotéka se používá, pokud není třeba vypracovávat samostatnou smlouvu, ale existují určité faktory stanovené zákonem.
Rozdíl mezi hypotékou na základě zákona a smlouvy
Existuje další typ hypotéky - na základě smlouvy. Na první pohled se může zdát, že rozdíl v nich není velký, ale mají mezi nimi dramatické rozdíly. Hypotéka se podle zákona liší od hypotéky na základě smlouvy tím, že v první variantě vzniká na základě zákonných důvodů a ve druhé - na základě vzájemné dohody. Hypotéka je podle zákona registrována automaticky při registraci transakce nákupu a prodeje nemovitostí na základě téže smlouvy - pouze na základě vzájemné aplikace zástavního věřitele a věřitele.
Zjednodušeně řečeno, pro smluvní hypotéku se jako zajištění používá jakákoliv nemovitost dlužníka jako zajištění podle úvěrové smlouvy. Vznik hypotéky na základě zákona nastává, když je nakoupené bydlení převedeno na věřitele jako zajištění, a nezáleží na tom, zda je postaveno nebo zakoupeno na sekundárním trhu. V podstatě jde o cílovou půjčku na bydlení.
Právní rámec
Vzhledem k tomu, že půjčky na bydlení jsou komplexním systémem vzájemného vypořádání smluvních stran, řídí se všechny postupy legislativními akty přijatými v různých obdobích. Kromě spolkového zákona 102-FZ "Na hypotéku (zástavní právo na nemovitosti)" existuje značný počet aktů, které jsou základem pro vznik hypotečních aktivit, ale mezi hlavní by měly být zdůrazněny následující:
- Kód bydlení Ruské federace;
- Federální zákon o státní registraci práv k nemovitému majetku a transakcím s ním;
- Federální zákon "o úvěrové historii";
- Nařízení o dotaci mladých rodin na nákup bydlení.
Případy zástavy ze zákona
Když nastane zákonná hypotéka, objeví se určité zajištění a majetkové závazky. Existuje velké množství situací, kdy tyto okolnosti mohou nastat - jedná se o koupi bytu, samostatného domu, pozemku a podobných objektů pouze za pomoci vypůjčených prostředků banky. Totéž platí pro výstavbu nemovitostí, pokud jsou realizovány z peněz přidělených úvěrovou institucí.
Hypotéka domů a bytů
Zástavní právo na základě zákona o nemovitostech se vztahuje pouze na bydlení, které náleží fyzickým nebo právnickým osobám. Pokud jde o státní a obecní bydlení, nemůže se podílet na hypotéky. Je důležité si uvědomit, že část bytového domu nebo domu může také sloužit jako slib, ale pouze v případě, že se jedná o izolovanou místnost určenou k bydlení.
Prodej na úvěr
Jak již bylo uvedeno, hypoteční úvěr je úvěr, který je vydán pro občana na nákup nemovitostí, a zde koupil bydlení je přímá jistota, která je samostatně předepsána ve smlouvě. Věřitel nabývá práva na nemovitost v době zaplacení dluhu, ačkoli hypoték má právo žít tam.
Pronájem
Při uzavírání anuitní smlouvy vzniká hypotéka také na základě zákona, kdy příjemce pronajímá převod svého bydliště na jinou osobu, která je plátcem nájemného (to vše se provádí u notáře). Pro pochopení můžete uvést příklad: člověk převede svůj byt na občana, který se zavazuje starat se o něj a poskytnout mu vše potřebné až do smrti. Vlastnické právo přechází po uzavření anuitní smlouvy, ale zátěž platí až do smrti příjemce, po které musí být zátěž odstraněna.
Slib vlastnických práv
Jasným příkladem je nákup bytů ve výstavbě na úvěr. Předmět v podstatě ještě nebyl postaven, nicméně dlužník je jako akcionář oprávněn, protože provedl zálohu. Vypůjčuje si zbytek peněz od úvěrové instituce, ale banka potřebuje zajištění hypotéky. Vzhledem k tomu, že objekt ještě není registrován, nemůže fungovat jako záruka. Z tohoto důvodu je vydán slib majetkových práv a následně je nahrazen postaveným bytem.
Právní registrace hypoték
Pro registraci se můžete uchýlit ke službám hypotečního makléře a vše můžete udělat sami. Nejprve se musíte obrátit na svou úvěrovou instituci a objasnit, kolik můžete počítat. Pak můžete začít hledat vhodnou možnost. Pak je třeba uzavřít předběžnou dohodu s prodávajícím a poskytnout potřebný balíček dokumentů k úhradě úvěrové instituce.
Po převedení všech dokumentů budete muset počkat na rozhodnutí, protože všechny dokumenty budou pečlivě zkontrolovány. V případě pozitivního výsledku situace bude možné podepsat kupní smlouvu, kde je povinně uvedeno, že nemovitost je nakoupena částečně za úvěrové fondy. Po tom, bude registrace hypotéky a vlastnictví bydlení bude provedena, a prodávající bude moci získat své peníze.
Hypoteční registrace podle zákona
Registrace právní hypotéky se provádí bez účtování státního poplatku. Navíc není třeba psát společné prohlášení. Státní registrace přiděluje dlužníkovi jistá majetková práva, která jsou nutně zaznamenána ve Federální registrační službě. Důležité je, že registrace smlouvy probíhá současně s registrací vlastnického práva. Datum zápisu je den, kdy byl proveden zápis do rejstříku práv na likvidní nemovitosti.
Jaký majetek může být předmětem hypotéky
Pokud se odvoláváte na zákon, můžete vidět, že ne všechny nemovitosti mohou být předmětem hypotéky. Je například zakázáno převádět majetek státu jako zajištění. Pro bydlení, kde nezletilé vystupují jako vlastníci, se uplatňuje zvláštní přístup. Zde je seznam toho, co může být předmětem slibu:
- pozemky;
- budovy, podniky, objekty ve výstavbě, byty, domy, chaty, garáže atd.;
- pozemky s objekty;
- nájemní práva (jiná práva) k využívání pozemků, budov a zařízení.
Omezení práva
Vzhledem k tomu, že nabytí nemovitostí má mnoho úskalí, věřitelé se snaží chránit se všemi způsoby. K tomuto účelu se uplatňují hypoteční omezení ze zákona, která vznikají bezprostředně po registraci. Závazek je zárukou, že příjemce úvěru se vypořádá s půjčující institucí z vypůjčených prostředků a vrátí je v době stanovené v hypoteční smlouvě s určitou marží.
Upisování - posouzení platební schopnosti dlužníka
Tam je vždy šance, že hypoteční dlužník nebude schopen splácet dluh, a důvody pro to může být jiné. Aby se tomu zabránilo, je nutná kvalitativní kontrola solventnosti žadatele. Za tímto účelem se provádí upisování, nebo prostými slovy, posouzení schopnosti občana poskytovat hypoteční úvěr, který mu byl vydán. Tímto způsobem se stanoví výše úvěru, termín jeho poskytnutí, úroková sazba a další základní kritéria.
Vypočítává se podle vztahu finančních ukazatelů. Na základě zkušeností amerických expertů. Metoda se nazývá systém pěti "s" (z anglického písmene "C", se kterým začíná všech pět složek upisování):
- Charakter - pověst;
- Kapacita - úroveň finančního obsahu;
- Kapitál - dostupnost vlastního kapitálu (akontace);
- Zajištění - dostatečnost příjmů;
- Podmínky - ekonomické podmínky v době připsání.
Výpočet a analýza faktorů poskytování hypotečních úvěrů
Jak ukazuje praxe, zákazníci, kteří žádají o úvěr na bydlení, jsou méně přísní, to však neznamená, že se nezabývají kontrolou své platební schopnosti. V následující tabulce jsou uvedeny hlavní ukazatele, podle kterých se provádí proces upisování:
|
Koeficient |
Dešifrování |
Popis |
|
P / D |
platby / příjmu |
poměr splátek úvěru k příjmům za dané období |
|
O / D |
závazky / výnosy |
podíl hypotečních závazků dlužníka na celkových příjmech |
|
K / Z |
úvěr / zajištění |
poměr úvěru k ceně připsaného předmětu |
|
K / l |
hodnota úvěru / likvidace |
poměr úvěru k minimální hodnotě, na kterou můžete realizovat zajištění |
Aby věřitel mohl učinit kladné rozhodnutí o poskytnutí úvěru, je nezbytné, aby výše uvedené hodnoty měly následující hodnoty:
|
P / D = ne více než 40% |
|
O / D = ne více než 60% |
|
K / Z = do 30–90% |
Většina úvěrových institucí má své vlastní ukazatele, takže neexistují přesné hodnoty. V závislosti na regionu, velikosti průměrného platu podle subjektu a dalších okolností mohou tyto faktory kolísat.
Vlastnosti hypotečních půjček
Jednotlivé státy mají svůj vlastní hypoteční úvěr. V závislosti na legislativním základu a zavedené praxi se vytváří vlastní model úvěrů na bydlení. Například v Rusku jsou charakteristické rysy mateřského kapitálu nebo vojenské hypotéky. Kromě toho, rozvíjející se ekonomická situace a rizika hypoték také ukládají své vlastní charakteristiky - sazby nabízené tuzemskými bankami jsou téměř desetkrát vyšší než v zahraničí.
Americký model se zapojením státního rozpočtu
Americký systém začal svou formaci před více než sto lety. Její hlavní myšlenkou je, že při nákupu nemovitostí, a to především nákup a prodej na sekundárním trhu, hypoteční banka poskytne chybějící částku. Poté prodává dluh hypoteční agentuře, která vydává cenné papíry, které jsou následně prodávány na akciovém trhu. Platby z nich jsou peněžní prostředky vrácené dlužníkem.
Evropský model hypotečního mechanismu
V Evropě av mnoha rozvojových zemích byl základem německý model úvěrů na bydlení. Její podstata spočívá v tom, že klient otevře účet v bance, kde provádí platby, dokud nedosáhnou určité úrovně. Zpravidla se jedná o polovinu nákladů na zakoupené bydlení. Poté mu banka poskytne úvěr na chybějící částku, přičemž nakoupenou nemovitost vezme do zástavy. Stát navíc odškodní občana za cca 10% nákladů na bydlení formou dotace.
Hypoteční podmínky podle zákona
V různých finančních institucích mají podmínky pro poskytování úvěrů na bydlení společné rysy i některé rozdíly. Předpokladem pro všechny věřitele je pojištění majetku, které není v rozporu se zákonem, doklad o příjmu dlužníka a nezávislé posouzení nemovitostí. Všechny ostatní parametry se mohou lišit.
Záloha
V závislosti na tom, nakolik byl objekt oceněn, poskytuje banka klientovi půjčku. Příjemce úvěru je zpravidla povinen samostatně uložit určitou částku. Toto číslo závisí pouze na věřiteli, ale většinou je to nejméně 10% nákladů na bydlení. Někdy banka financuje a 100% náklady, ale takové programy existují po dohodě se stavebními společnostmi, které jsou partnery věřitele.
Úroková sazba
Jak již bylo zmíněno, úroková sazba nabízená ruskými bankami ponechává mnoho na přání. To přímo závisí na míře inflace v zemi a klíčové sazbě centrální banky. V současné době je jeho hodnota na úrovni 10–12% ročně, i když někteří věřitelé mohou mít další údaje. Nesmíme však zapomínat, že snížená sazba může být spojena s dalšími provizemi souvisejícími s prověřováním dokladů nebo s vydáváním hypotečního úvěru.
Vypočítejte výši platby
Pro zaplacení dluhu byly použity dva typy výpočtu plateb. V diferencované metodě je úvěrový orgán rozdělen na stejné části a úroky jsou vypočteny na základě zůstatku dluhu. Takový způsob splácení je rentabilní, pokud klient přijme cílový úvěr na malou částku a krátkou dobu, protože v počáteční fázi jsou platby na úvěr velmi vysoké. Hodnota anuitní platby se vypočítá podle určitého vzorce. V důsledku toho jsou po celou dobu výpůjční lhůty účtovány stejné částky.
Požadavky na dlužníka
Pokud chce občan využít úvěr na bydlení, musí splnit určité parametry. Banka okamžitě upozorňuje na pozitivní úvěrovou historii, protože půjčka je velká a věřitel má zájem ji vrátit. Zkušenosti na posledním pracovišti musí být nejméně 6 měsíců a věk klienta je 21–65 let. Ihned se vyplatí vyjádřit, že výše uvedené parametry mají zprůměrované hodnoty, protože každá banka má právo na vlastní požadavky.
Daňové úvěry na hypoteční úvěry
Pro občany, kteří nabývají nemovitosti prostřednictvím půjček, se podle ruského práva poskytuje daňový odpočet. Jednoduše řečeno, jde o vrácení části zaplacené daně z příjmů. Částka má určitá omezení v závislosti na ceně zakoupeného bytu (ne více než 2 miliony rublů). Maximální výše náhrady je v současné době 260000 str.
Jak odstranit hypotéku na základě zákona
Věřit, že po zaplacení celé dlužné částky dluhu s úrokem věřitele, zatížení je automaticky odstraněna, dlužník je velmi mylný. Po dokončení plateb musíte tento postup provést sami. Je nutné požádat USRR o žádost o vystavení nového vlastnického listu, ale pro tento účel budete muset poskytnout určitý soubor dokumentů, který nutně obsahuje dokument potvrzující plné vyrovnání s věřitelem.