Pomozte vývoji webu a sdílení článku s přáteli!

Většina obyvatel Ruska nemůže koupit rezidenční nemovitosti zcela. Občané s nízkými platy mohou koupit pouze podíl v bytě. Mít vlastní malý obývací prostor vám umožní řešit problémy s registrací a výdělky, protože Většina zaměstnavatelů vyžaduje, aby zaměstnanci měli v regionu zaměstnání povolení k trvalému pobytu.

Jaký je podíl v bytě

Podle občanského zákoníku Ruské federace (Občanský zákoník Ruské federace) tento pojem znamená majetek, který je ve společném vlastnictví dvou nebo více osob. V oficiálních dokumentech se podíl často neuvádí jako místnost, nýbrž jako procentuální nebo zlomková část celkové plochy bytu. Její rozměry v metrech čtverečních jsou uvedeny, pokud byly přiděleny v oddělené místnosti. Mnoho lidí si pletou spoluvlastnictví s vlastnictvím akcií. První typ právního vztahu vzniká, pokud manželé získají nemovitost. Po rozvodu a rozdělení majetku se byt stane podílem.

Mám koupit

Podle statistik získává více než 60% občanů určitou část nemovitostí, protože nemají místo pro registraci. Nákup bytu ve společném vlastnictví tento problém řeší. Majitel bude moci zaregistrovat bydliště pro sebe a v případě potřeby pro příbuzné či jiné osoby. Navíc cena části obytného prostoru je mnohem nižší než cena celého bytu. Nevýhody nákupu nemovitosti jsou také kompletní:

  • Pokud má prodej od jiných vlastníků preferenční právo na odkoupení.
  • Nákup podílu v bytě není vždy doprovázen registrací na majitele odděleného pokoje. Na dokladech občan získá vlastnictví 1/3 nebo 1/2 nemovitosti, což způsobí vážné potíže při užívání bydlení.
  • Pro jakékoli úkony s majetkem je nutné získat souhlas ostatních vlastníků (registrace osob s výjimkou nezletilých, opravy, výměna potrubí apod.).

Regulační rámec

Nákup nemovitostí ve společném vlastnictví upravuje občanský zákoník Ruské federace. Články č. 131, 250, 556, 572 upřesňují práva a povinnosti stran, které vlastní část bydlení. Postup prodeje a nákupu akcií je rovněž upraven Federálním zákonem FZ-122 „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcím s ním“ a Federálním zákonem FZ-172 ze dne 02.06.2016.

Koupě bytu ve společném vlastnictví

Každý dospělý občan Ruské federace nebo cizí stát si může koupit nemovitost. Zákon umožňuje nákup bytového podílu od příbuzných. Občan může použít hypoteční nebo splátkový plán, ale banky jsou ochotnější půjčovat peníze na celé nemovitosti. Při nákupu nemovitosti by měl jednotlivec věnovat pozornost následujícím vlastnostem nemovitosti:

  • počet registrovaných osob a spoluvlastníků;
  • velikost přidělené části obytného prostoru.

Kdo jsou spoluvlastníci

Tento termín se vztahuje na ostatní vlastníky nemovitostí s vlastními akciemi. Pokud existují spoluvlastníci, existují 2 možnosti využití obytných prostor: po dohodě a na stejném základě. Občan, který se rozhodne registrovat své příbuzné na svém území nebo je pronajmout někomu jinému, je povinen získat od spolumajitelů písemný souhlas.

Preemptivní právo na koupi podílu

Občan, který má v úmyslu prodat část bytu, kterou vlastní, bude moci sjednat veřejnou dražbu jeden měsíc po vydání rozhodnutí z důvodu článku 250 Občanského zákoníku Ruské federace. Podle tohoto legislativního aktu mají zbývající vlastníci nemovitosti předkupní právo na nákup, a proto je prodávající povinen nabídnout nejprve odkoupení svých majetkových práv. Zahájení postupu prodeje je následující:

  1. Prodávající písemně informuje všechny členy o společném vlastnictví o záměru realizovat svou část bytu s uvedením hodnoty a dalších podmínek transakce.
  2. Občan shromažďuje písemné odmítnutí účastnit se aukce. Pokud mají všichni akcionáři písemná oznámení, může vlastník prodat část bytu každému občanovi.
  3. Pokud prodávající neobdržel písemné odmítnutí od všech akcionářů, musí počkat 30 dnů. Po uplynutí této doby lze podíl objektu prodat jednotlivci.

Co dělat, pokud není možné najít akcionáře

Často je obtížné najít spoluvlastníky nemovitostí. To platí zejména v Moskvě, kde lidé kupují akcie, aby později pronajali část bytu (pokoje). Prodávající je povinen zaslat oznámení na všechny známé adresy. Pokud nebylo možné zjistit informace o místě bydliště účastníka ve společném vlastnictví, je nutné zaslat žádost okresní správě nebo adresnímu úřadu a následně předložit soudu doklady potvrzující nemožnost kontaktovat akcionáře.

Úskalí

Koupě podílu v bytě je zcela právním úkonem, pokud je uzavřena uzavřením kupní smlouvy. V případě bezdůvodného zcizení blízkého příbuzného nebo cizince musí vlastník části nemovitosti předložit potvrzení o své odpovědnosti. Dokument nepatří k povinnému, ale stane se obhajobou proti podvodům, pokud se jednotlivec rozhodne náhle zrušit transakci prostřednictvím soudu, s odkazem na svou vlastní neschopnost v době podpisu smlouvy. Mezi potenciální rizika nákupu podílu v apartmánu patří:

  1. Špatné sousedství. Po koupi může občan bezděčně skončit v epicentru konfliktu mezi příbuznými nebo bývalými manžely.
  2. Nedostatek pravidel pro užívání obytných prostor. Abyste se vyhnuli negativním důsledkům ve formě neustálých potyček, měli byste požádat své sousedy, aby formalizovali oficiální dohodu v advokátní kanceláři. V případě odmítnutí můžete žalovat spoluvlastníky.
  3. Frakční podíl. Občan po koupi části majetku bude muset podat návrh na spravedlnost míru, aby mu poskytl samostatný obývací pokoj pro bydlení, který je doprovázen dodatečnými výdaji.

Pokud je v bytě registrováno dítě

Přítomnost nezletilého velmi komplikuje proces nabývání části nemovitosti. Koupě podílu v bytě se ze zákona odehrává poté, co bylo dítě propuštěno z obytného prostoru a zaregistrováno na nové adrese. Pokud se úředníci nebo rodiče dítěte pokusí prodat část majetku, který vlastní cizinci, opatrovnické orgány uznají transakci za neplatnou a zahájí trestní řízení týkající se porušení práv nezletilého.

Při přestavbě

Problémy s bytem, který prošel privatizačním procesem, mohou vzniknout, pokud vlastníci provedou nelegální změnu v uspořádání obytného prostoru, tzn. pohybující se nebo zcela trhající stěny, zvětšující se okna atd. Veškeré úpravy nemovitosti by měly být zobrazeny v technických termínech. Pokud občan získá podíl v bytě s protiprávní přestavbou, pak je mu přidělena odpovědnost za neoficiální reorganizaci. Spolumajitel nemovitosti bude muset zaplatit pokutu.

Jak zařídit prodej akcií v bytě

Postup pro realizaci práv k části nemovitosti začíná informováním ostatních akcionářů. Neexistují žádné výjimky z tohoto pravidla. Po doručení písemného oznámení o prodeji každému spolumajiteli nemovitosti musí občan čekat 30 dní nebo vyzvednout oficiální odmítnutí a poté pokračovat v otevřeném prodeji společného vlastnictví. Po nalezení kupujícího musíte provést následující kroky:

  1. Připravit podklady pro nemovitosti. Majitel musí shromáždit všechny potřebné reference a výpisy, zkontrolovat jejich relevanci.
  2. Vypracování kupní smlouvy a potvrzení o převzetí nemovitosti.
  3. Registrace převodu vlastnických práv.
  4. Výplata daně z příjmů fyzických osob (daně z příjmů fyzických osob) po obdržení zisku z prodeje.

Příprava a studium podkladů k bytu

Před nákupem je budoucí akcionář povinen pečlivě přezkoumat všechna prohlášení a certifikáty poskytnuté vlastníkem. Je třeba dbát na to, aby se ověřil plán bydlení. Pokud velikost nebo počet místností, dveří, oken neodpovídají, musí prodávající kontaktovat BTI, aby si objednal nové výkresy prostor. Pro uzavření transakce potřebují následující dokumenty:

  • potvrzení o společném vlastnictví prodávajícího nemovitosti;
  • výpis z USRN (jednotný státní registr nemovitostí);
  • výpis z domácí knihy, který udává počet registrovaných osob (platí 1 měsíc);
  • technické a katastrální pasy;
  • pasy všech účastníků transakce;
  • certifikát obsahující hlavní charakteristiky nemovitosti (počet místností, záběry atd.).

Vypracování smlouvy

Tento dokument je vydáván za účelem stanovení skutečnosti převodu vlastnických práv z jedné osoby na druhou. Nákup bytu v akciích je vždy doprovázen smlouvou. Téměř každý notář má vzorový formulář. Vyplňte kupní smlouvu oběma stranami. Registrace dokumentu vyžaduje oficiální notářskou notifikaci. Platební postup může kupující nebo prodávající. Smlouva by měla obsahovat následující ustanovení:

  • Datum, místo vypracování.
  • Příjmení, jméno, příjmení, datum a místo narození, občanství, pohlaví, údaje o cestovním pasu, adresa registrace a bydliště, bankovní údaje prodávajícího a kupujícího.
  • Podrobný popis předmětu transakce a nemovitosti. Nezapomeňte uvést úplnou adresu bytu, umístění místnosti (pokud je přidělena podle dokumentů), číslo bytu.
  • Kupní cena.
  • Objednávka, podmínky, jiné platební podmínky.
  • Podrobnosti o titulních dokladech v prostorách, kde jsou uvedena práva třetích osob a zatížení.
  • Informace o nedostatcích a závadách bytu.
  • Informace o spoluvlastnících bytu.
  • Práva a povinnosti stran.
  • Odpovědnost stran dohody.
  • Postup při řešení konfliktů.
  • Postup pro úhradu nákladů spojených s uzavřením smlouvy.
  • Počet kopií kupní smlouvy.

Notarizace

Nákup podílu v bytě souvisí s majetkovými transakcemi. Podle právních předpisů takové postupy vyžadují právní podporu. Po ověření smlouvy po podpisu bude strana, která získá část nemovitosti, schopna se chránit před nekalým chováním prodávajícího. Pokud se majitel podílu rozhodne transakci odmítnout nebo splnit své dodatečné podmínky, může jednotlivec použít formalizovaný dokument jako základ pro vrácení zaplacených nebo obdržených náhrad.

Akceptační zákon

Dokument potvrzuje převod podílu majetku z jednoho na druhého. Je připojena k kupní smlouvě. Zákon o přijímání a předávání obsahuje popis aktuálního technického stavu bytu. Pokud při závěrečné kontrole byly zjištěny závady, které nebyly ve smlouvě, je prodávající povinen je odstranit. Kupující bez úkonu přijetí nebude moci získat certifikát vlastníka v Rosreestre a vrátit částku zaplacenou při koupi nemovitosti (daňový odpočet). Dokument je notářsky ověřen. Akt musí obsahovat:

  • Místo a datum podpisu.
  • Podrobnosti o kupní smlouvě.
  • Informace o vykonavateli notáře.
  • Veškeré informace o účastnících smlouvy.
  • Veškeré údaje o objektu: počet pokojů, počet pater, katastrální číslo, další technické parametry.
  • Údaje o stavu obytného prostoru, seznam zjištěných vad.
  • Počet dokladů potvrzujících neexistenci dluhů na veřejné služby (na žádost kupujícího).
  • Informace o výpočtech.
  • Nárok žádné nároky.
  • Podpis obou stran.

Stanovení využití obytných prostor

Nákup akcií v bytě je často doprovázen následnými konflikty. Vztahy mezi spoluvlastníky domu se začnou zhoršovat, když jeden z majitelů zablokuje přístup do kuchyně, spížů a dalších společných prostor. Aby se předešlo těmto problémům, právníci doporučují formálně určit postup pro užívání obytných prostor ihned po nákupu. Rozhodnutí soudce je ovlivněno následujícími faktory:

  • plánování nemovitostí;
  • stupeň potřeby;
  • spoluvlastníci jiného bydlení;
  • rodinné vazby mezi akcionáři.

Registrace převodu vlastnictví v Rosreestr

Prodávající musí spolu s kupujícím navštívit Katastrální komoru v místě bytu. Jedná se o povinný postup, který ukončuje převod práv na podíl na majetku z jednoho občana na druhého. Bez ní bude nákup neplatný. Pro státní registraci jsou strany povinny předložit katastrální komoře následující dokumenty:

  • Žádost o zápis převodu vlastnictví.
  • Žádost o státní registraci vlastnictví po nákupu.
  • Kupní smlouva.
  • Zpráva o přijetí.
  • Prodejce pasu a kupující.
  • Povolení k plnění prováděnému orgány dozoru (vydáno, pokud je majitel nezletilý).
  • Dokumenty potvrzující pravomoci zástupců stran dohody o prodeji akcií v bytě
  • Příspěvky potvrzující skutečnost, že oznámení o prodeji podílu bylo zasláno všem akcionářům nemovitosti. Písemné oznámení zaslané spoluvlastníkům od prodávajícího musí obsahovat údaje o ceně části bytu a dalších podstatných podmínkách transakce.
  • Dokumenty o odmítnutí vlastníků nákupu.
  • Příjem platby státního poplatku.

Odkup akcií na základě smlouvy o darování

Prodávající nemusí vždy platit státní úroky z prodeje části nemovitosti. V takové situaci můžete vydat darovací listinu. Majitelem části bytu se po podpisu dokumentu stane jiný občan. Splacení podílu v privatizovaném bytě na základě darovací listiny je možné, pokud prodávající předložil potvrzení od psycho-neurologické dispenzáře o vlastním zdravém rozumu. Pokud ho občan odmítne vydat, je lepší s ním neuzavřít dohodu.

Odkup akcií za darovací list je jedním z nejčastějších podvodných režimů. Používá se nejen při prodeji určité části nemovitosti, ale i při prodeji bytů, domů. Zločinci uzavírají transakce s osobami s vysokým rizikem, tj. s drogově závislými, alkoholiky, jedinými důchodci. Lidé těchto kategorií nemohou být plně zodpovědní za své činy, proto soud takové dohody zruší a kupující ztratí svá práva na část nemovitosti a zaplacené peníze.

Podíl v bytě přichází prostřednictvím řady prodejních transakcí. Majitelem majetku na dokladech není důchodce ani alkoholik, ale průměrný zdatný občan. Identifikace podvodného systému v takové situaci je možná zkoumáním databáze Federální registrační služby o transakcích s nemovitostmi. Informace jsou zde shromažďovány od roku 1998. Pokud se v krátkém časovém úseku uskuteční 2-3 transakce s podílem, prodá byt scammer.

Video

Pomozte vývoji webu a sdílení článku s přáteli!

Kategorie: