Investice je investicí peněz na generování dodatečných příjmů. Nákup bytu, ve kterém budete žít, není investicí. Nákup automobilu k práci v taxíku je pořízení stálých aktiv pro podnik. Pochopení rozdílů v aktivech a závazcích se týká základních principů investic. Investice do nemovitostí poskytují příležitost investovat peníze a generovat příjmy buď zvýšením hodnoty objektu, nebo jeho pronajímáním.
Co znamená investice do nemovitostí?
Koupě komerčních nebo obytných prostor pro další prodej nebo pronájem se nazývá investice. V obecném smyslu je závazek vše, co vytrhuje peníze z kapsy, a aktiva jsou prostředky, které vám přinášejí příjmy. Proces investování do nemovitostí vytváří aktiva. Získaná výnosová oblast je schopna dlouhodobě dosahovat zisku.
Je třeba pochopit rozdíl mezi příspěvkem bankám a nemovitostem. V prvním případě potřebujete pouze finanční účast. V oblasti nemovitostí budete potřebovat úplné ponoření do tohoto tématu. V ideálním případě je byt dlouhodobě kupován a pronajímán přesnému a slušnému člověku. V reálném životě se odpovědní nájemci o použitou oblast příliš nestarají. Vzácně jsou nájemci obchodů, kteří provádějí opravy na vlastní náklady.
Stojí za to investovat do nemovitostí
Bankovní vklady přinášejí pasivní příjem pouze jako roční úrokovou sazbu. Nákup zlata nebo drahých kovů je odůvodněn zvýšením jejich cen. Investice do nemovitostí poskytují příjmy z důvodu zvýšení hodnoty a pronájmu. Při nákupu nemovitosti existují možnosti pro změnu původní formy tak, aby maximalizovaly příjmy. Nákup vícepokojového bytu nebo domu bude rekonstruován do několika apartmánů. Pronájem několika bytů zvyšuje zisk majitele.
Velkou výhodou firmy je, že dříve nebo později se vaše investice vyplatí. S prodejem bytů v novostavbách je doba návratnosti 1-2 roky, pro hotely 5-7 let, komerční 6-10 let. Malé architektonické formy k pronájmu se vyplatí po dobu kratší než 1 rok. Poté se všechny peníze, které obdržíte, stávají vaším příjmem a po odečtení daní a malých nákladů na opravy tvoří čistý zisk.
Výhody a nevýhody
Při investování volné hotovosti má své klady i zápory. Investice do nemovitostí zahrnují několik způsobů nebo strategií pro realizaci projektu. Po nákupu a opravě objektu je možné po dobu hledání kupujícího pronajmout a obdržet dodatečné příjmy. Nevýhodou je možnost snížení prodejních a nájemních cen v době krize a potřeba dodatečných finančních nákladů na opravy a rekonstrukce.
Jaké nemovitosti je výhodné investovat peníze
Výběr investičního majetku závisí na vašich finančních zdrojích na začátku projektu, cílů a strategie. Při minimálních částkách zvažte měsíční pronájem bytů k doručení do denního podnájmu. Pro pronájem má smysl kupovat levné jedno a dvoupokojové apartmány v různých částech města. S dostatečnou hotovostí investujte do komerčních prostor. Nákupem komerčních nebo kancelářských prostor v nemovitosti získáte aktiva, která mohou dlouhodobě generovat příjmy.
Ve výstavbě
Postavte dům je levnější než jeho koupě. Volba této možnosti je výhodnější pro ty, kteří rozumí projektové dokumentaci, problematice pozemků, stavebním řádům a pravidlům pro získání povolení, evidenci dokladů a daňových přiznání. Investice do výstavby rezidenčních nemovitostí jsou obzvláště relevantní pro rekreační oblasti. Velký příliv turistů v letním období výrazně zvyšuje nájemné a přináší vysoký příjem.
Cena bytu v domě na zakázku je o 30-40% vyšší než ve fázi výstavby. To vyvolává zájem o bytové komplexy pro stavební firmy. Investor má možnost tuto cestu sledovat. V objektu ve výstavbě se byty nakupují na základě kupní smlouvy nebo majetkové účasti. Vývojáři a vlastníci objektů ve výstavbě vytvářejí vzájemné investiční fondy pro masovou přitažlivost investorů k jejich podnikání nebo ke konkrétním projektům.
V nových budovách
Investiční možnost při koupi bytů v novostavbách je zajímavá z hlediska malých počátečních nákladů a měsíčních plateb. Rozhodněte se na začátku s částkou hotovosti za první splátku a možnostmi měsíčních plateb na základě smlouvy o majetkové účasti ve výstavbě. To vám umožní vybrat si možnost nákupu, umístění objektu a vývojáře. Ve fázi zahájení výstavby jsou investice do nemovitostí jednodušší. Banky často nabízejí zajímavé programy s vývojáři.
V komerčních nemovitostech
Mezi komerční objekty patří nebytová zařízení - hotely, komerční a kancelářské budovy, průmyslová, zemědělská a dopravní infrastruktura. Po stanovení cílů investice a výběru strategie pro její realizaci bude provedena studie vybraného sektoru realitního trhu. Měla by být zohledněna poptávka a nabídka podobných zařízení v regionu a jejich vyhlídky na rozvoj na příštích několik let.
Pořízení pozemků v majetku
Investiční atraktivita půdy přímo závisí na jejich účelu. S nárůstem poptávky a cen mohou být tyto pozemky prodány po určité době s příjmem. V případě další výstavby na těchto pozemcích bytového nebo nebytového prostoru se hodnota pozemku zvýší a bude zahrnuta do celkové ceny nemovitosti. Zvažte nákup levných domů pro demolici půdy. Jejich umístění, s přihlédnutím k reprofilování a výstavbě nového, přinese zisk.
V zahraničních nemovitostech
Investice do nemovitostí by neměly být omezeny na místo jejich bydliště. Je nutné dobře studovat oblasti nebo země, ve kterých zvažujete pro sebe příležitost k podnikání. Získávání cizích předmětů za účelem vydělávání příjmů by mělo být chápáno jako majetková a daňová legislativa země. V mnoha zemích je nákup pozemků a nemovitostí cizinci zakázán. Získat co nejvíce informací o těchto otázkách pomůže stránky nabízející zámoří nebo ready-made podnikání v zahraničí.
Investiční fondy nemovitostí
Pokud chcete získat pasivní příjem, ale nechápete otázku, zvažte možnosti investic do podílových fondů. Cílem podílového fondu je poskytnout akcionářům vyšší výnos než zisk z programů vkladového bankovnictví. Fond je spravován správcovskou společností, která při realizaci svého investičního plánu vytváří portfolio. Velmi často se vytváří podílový fond pro prodej bytů vlastního developera za účelem zisku z prodeje.
K pronájmu
Pronájem nemovitosti - nejjednodušší a nejrozumnější typ investice. Úkolem je pronajmout si dům za cenu vyšší, než je vaše zaplacené nájemné. Řeší se několika způsoby. Při investování do bydlení s nájmem na měsíční bázi je možné si jej pronajmout za denní nebo hodinový nájem. Pronájem komplexních nemovitostních komplexů pro komerční účely, příjmy plynou z dodávky samostatných kanceláří, skladů, obchodů nebo obchodů několika nájemcům a poskytování dodatečných služeb.
Jak investovat do nemovitostí
Práce na investicích začíná sběrem informací o navrhovaných objektech. Chcete-li snížit náklady na nákup nebo pronájem, musíte se naučit rozlišovat reklamy v tisku a na specializovaných internetových stránkách vlastníků a zprostředkovatelů. Dalším krokem je vyhodnocení konkurenčních nabídek ve vybraném segmentu. V případě hodinového nebo denního pronájmu je nutné porovnat ceny konkurentů a nabídnout potenciálním klientům další bonusy za účelem přilákání nových nájemců k jejich podnikání.
Žádný počáteční kapitál
Investice zahrnuje investování hotovosti. V jejich nepřítomnosti se rozsah příležitostí, které generují příjmy, snižuje na nájemní operace v rezidenčním sektoru. Chcete-li vytvořit počáteční kapitál bude muset pronajmout byt nebo prodat. S penězi si pronajměte prostor s měsíční platbou. Dobré a rychlé výdělky jsou možné, pokud jej rozdělíte na dvě nebo tři oddělené místnosti, které si můžete pronajmout denně a každou hodinu.
S malým kapitálem
Malý start-up kapitál umožní akvizici bytu od developerů v raných fázích výstavby. Pokud je hotovost dostačující pro počáteční platbu na hypotéku, nabývejte nemovitosti v nemovitosti a předejte ji. Pro zvýšení efektivnosti investic budete potřebovat aktivní zapojení do tohoto procesu. Denní nebo hodinový pronájem vyžaduje neustálou komunikaci se zákazníky, dodatečné náklady na úklid prostor.
Kde získat peníze na investice
Existuje možnost získat úvěr zajištěný existujícím majetkem. Máte-li byt nebo dům, který vyhovuje bance jako zajištění úvěru, budete mít úvěr bez potvrzení o příjmu. Domy, chalupy, chaty a pozemky, které nepoužíváte, mohou být prodány a přijaté prostředky směřují do investičního sektoru. Zvažte možnosti nákupu hypoték na sekundárním trhu s nízkou hodnocenou hodnotou s výhledem na uspořádání a rekonstrukci.
Fáze investic
Rozmanitost způsobů, jak vytvářet příjmy z investic do nemovitostí, nemění standardní systém organizace procesu. Hlavní etapy práce v tomto směru jsou:
- vymezení krátkodobých a dlouhodobých cílů;
- volba strategie provádění vašich plánů;
- analýza trhu ve vybrané oblasti;
- výběr objektu;
- příprava a uzavření smlouvy o koupi nebo pronájmu objektu;
- řízení projektů zahrnuje opravu, rekonstrukci, subletování nebo prodej objektu;
- reinvestování zisků do nových projektů.
Oceňování investic do nemovitostí
Hlavním cílem investice je generovat příjmy. Pro výběr investičního objektu je nutné vyhodnotit účinnost projektu. Toto posouzení se skládá z odhadované hodnoty předmětu a zůstatku příjmové a výdajové části. Náklady jsou odhadnuty třemi ukazateli: náklady, výnosy a srovnávací. Odhad nákladů ukazuje součet nákladů na vytvoření podobného objektu od nuly, příjmový ukazuje vyhlídku na vytvoření zisku investičního projektu a srovnávací ukazuje rozdíly v cenách s podobnými objekty.
Tyto ukazatele v různých podílech ovlivňují tržní hodnotu investičních nemovitostí. Nákladová část odpovídá 42%, příjmová část - 30% a srovnávací část - 28% z celkových nákladů. Pro předběžné posouzení se doporučuje určit každou složku a vypočítat odhadovanou hodnotu objektu. Pro komerční prostory je přímá závislost příjmů na efektivní pracovní ploše obchodu.
Účinnost
Rozdíl mezi příjmy z projektu a náklady na jeho realizaci ukáže účinnost investice. Pro zhodnocení tohoto ukazatele je nutný plán podnikatelského projektu na několik let. Tento plán odráží veškeré náklady na nákup, opravy, pronájem nebo prodej, daně a další náklady. Část příjmů označuje výši všech příjmů z projektu. Výsledná efektivita musí být porovnána s jinými investičními možnostmi. Pro srovnání je vhodné provést výpočet příjmu z vkladů s rovnocennými náklady do vkladových programů banky za stejné období.
Stávající metody výpočtu efektivnosti investic by měly být doplněny subjektivním hodnocením investora. Bude to hluboké studium spolehlivých způsobů, jak v této oblasti dosáhnout zisku. Nejznámější a nejoblíbenější segmenty tohoto trhu, v závislosti na regionálních nebo sezónních podmínkách, mohou být ziskové. Drahé investice do nemovitostí v období akutních krizových procesů ztrácí svou cenu a cena je přijatelná pro nákup. Není vždy dobré dělat dobře známé akce. Je nutné najít a použít v praxi vlastní řešení.
Vlastnosti a zdroje investičních rizik
Investice do nemovitostí, stejně jako všechny obchodní procesy, mají systematická, nesystematická a náhodná rizika. Systematická rizika jsou způsobena povahou trhu a vlivem na likviditu objektů řady faktorů, jako je daňová legislativa, demografická situace ve městě a konkurence. Nesystematické postoje zahrnují specifika různých objektů a rysů regionů. Krizová období, vyšší moc, přírodní katastrofy a nesprávné výpočty při řízení procesu jsou považovány za náhodné.
Rizika podvodů ve stavebnictví jsou běžná. Firmy v Moskvě a dalších městech Ruska nabízejí neexistující objekty k prodeji. Chcete-li přilákat potenciální zákazníky, podvodníci podceňují a široce inzerovat náklady na metr čtvereční v rublech nebo jiných měnách, snaží se šířit nepravdivé informace o službách, nabízí zvláštní podmínky. Apartmány nabízejí ke koupi i v reálných objektech, ale několik kupujících. Firmy mohou zkrachovat v důsledku nekvalifikovaného řízení nebo změn situace na trhu.