Každý, kdo si musel koupit byt, aniž by měl dostatek peněz v kapse, ví, co je hypotéka na bydlení - dlouhodobé cílené půjčky na nákup nemovitostí. Hlavní podmínkou úvěru je registrace zajištění ve formě pozemku, domu, bytu. To dává šanci na nákup bydlení pro ty, kteří nemají úspory, a občané s nízkými příjmy a sociálně nechráněnými občany mohou dokonce počítat s programy státní podpory.
Co je hypoteční úvěr
Úvěry zajištěné majetkem začaly praktikovat starověké Řeky, kteří v každodenním životě zadali název "hypoteční půjčky". Nyní hypoteční úvěr je forma bankovních úvěrů, zahrnující vydání úvěru na nákup nemovitostí. Charakteristickým rysem tohoto typu půjček je povinná registrace zajištění.
Právní rámec pro fungování hypotečního úvěrového systému bydlení je stanoven v příslušných zákonech. Vzhledem k regulaci této problematiky na legislativní úrovni je dnes hypoteční úvěr pro ruské občany výhodným a cenově dostupným způsobem, jak zlepšit své životní podmínky a pro věřitele způsob, jak jim zaručit návratnost půjček a úroků.
Abychom pochopili, co je hypotéka a jak to funguje, měli byste znát její charakteristické rysy a vlastnosti. Podstatou hypotéky je:
- Účel. Půjčka je alokována na nákup rezidenčních nemovitostí a nemůže být použita na jiné účely.
- Propagace Registrace bytů jako zástavní právo zaznamenávají registrační orgány.
- Zastavený majetek zůstává ve vlastnictví dlužníka. Byt zařízený půjčkou lze pronajmout, prodat (spolu s břemenem), přestavět, pokud je to uvedeno v podmínkách smlouvy.
Poskytnutí úvěru na úvěry na bydlení je charakterizováno výlučným právem věřitele nakládat podle vlastního uvážení s majetkem převedeným na základě smlouvy, pokud úvěr nebo úroky nevyplácí dlužník. Banka má právo na zajištění dražby a na úkor obdržených prostředků uhrazit dluh vyplývající z nezaplacení. Hypoteční úvěry mají navíc následující charakteristiky:
- Převážně dlouhodobý (termín pro vydání úvěru je od 15 do 30 let, krátkodobé úvěry na období 3-5 let nejsou příliš populární vzhledem k vysokému rizikovému faktoru jak pro dlužníka, tak pro věřitele);
- nízký zájem (ve srovnání s jinými typy úvěrů);
- povinná záloha (která může být od 10 do 40% nákladů na bydlení).
Komu poskytnout
Půjčka je k dispozici osobám s tělesným postižením, které mají ruské občanství a dosáhly věku osmnácti let. Šance na kladné rozhodnutí o možnosti vydat půjčku jsou tím vyšší, čím větší je výše běžných měsíčních příjmů, a tím nižší, tím dražší je bydlení plánované na nákup. Přítomnost stávajících finančních závazků má rovněž nepříznivý vliv na zvážení možnosti poskytnutí úvěru.
Aby se snížilo riziko nesplácení výše úvěru, mohou banky požádat o údaje o ručitelích, kteří budou v případě platební neschopnosti dlužníka schopni zajistit úhradu pevných plateb. Výhodou při uplatnění hypotéky na banku jsou majitelé domů, pokud chtějí kupovat dražší na oplátku.
Typy hypoték
Klasifikace hypotečních úvěrů se provádí na základě parametrů relevantních pro věřitele, které jsou základem pro rozvoj bankovních programů. Tyto znaky mohou být:
- účel půjčování;
- nemovitostní objekt;
- typ věřitele;
- typ dlužníka;
- metoda refinancování.
Podle typu vkladu
Typy hypoték na základě typu zajištění a způsobu pořízení jsou:
- o nově získaném bydlení;
- na majetku ve vlastnictví dlužníka.
Pro všechny typy zajištění je důležitý jeho stav. Je nepravděpodobné, že bankovní instituce vydá úvěr, pokud je nemovitost nabídnuta jako zajištění, což je:
- nouzové;
- zchátralý;
- demolice;
- vyžadující naléhavou (neplánovanou) generální opravu.
Podle typu bydlení
Jak ukazuje bankovní statistika, úvěry jsou vydávány především na nákup typických rezidenčních nemovitostí vlastněných někým (sekundární trh). Kromě této možnosti existují i následující typy rezidenčních nemovitostí, jejichž nákup může být poskytnut hypotékou:
- Na primárním trhu. Do této kategorie patří byty, které ještě nebyly zprovozněny, pro které neexistuje vlastnictví.
- Na sekundárním trhu. Sekundární bydlení je ten, který je vlastněn a nabízen k prodeji.
- Pro stavbu vlastního domova. Hlavní podmínkou pro poskytnutí úvěru je vlastnictví pozemku.
- Na pokoji v bytě. Bude nutné poskytnout oficiální odmítnutí jiných vlastníků ke koupi.
- Na chaty, chaty, venkovské domy, měšťanské domy. Úvěry na nákup takových předmětů jsou vydávány bankami za individuálních podmínek, vyvinutých ve spolupráci s developery.
Funkce půjčování
Každý typ vydávání hypotečních úvěrů je charakterizován specifickými rysy, které jsou předurčeny rizikem selhání. Vzhledem k možnosti financování nákupu bydlení je banka odrazena tím, jak rychle a jak rentabilně bude realizovat zajištění v případě nesplnění smluvních závazků dlužníkem. Platba bankovních služeb, úrokových sazeb, akontace slouží jako záruka včasné platby dlužníka splatných příspěvků a jejich výše je určena na základě rizikových kritérií.
Pro vojenský personál
Chcete-li odpovědět na otázku, co je hypotéka na bydlení pro vojenský personál, měli byste se odkazovat na státní program určený ke zlepšení životních podmínek ruských občanů, kteří zasvětili svůj život ochraně země. Státní podpora smluvního vojenského personálu se provádí na základě norem platných právních předpisů. Registrace vojenské hypotéky se provádí s přihlédnutím k příspěvkům nashromážděným během služby. Chcete-li se stát členem tohoto programu, musíte:
1. Podávat smlouvu nejméně 3 roky.
2. Napište zprávu o zařazení do registru účastníků programu.
3. Po obdržení certifikátu účastníka kontaktujte banku za účelem zpracování úvěru.
4. Zůstaňte ve službě až do vypršení smlouvy (po propuštění budete muset dluh splatit obecně).
Sociální
Jednou z oblastí úvěrových programů je sociální hypotéka, která umožňuje každému ruskému občanovi koupit si obytný prostor za zvýhodněných podmínek. Pro účast v programu je nutné prokázat potřebu zlepšit životní podmínky a získat záznamy o bydlení. Mezi nejoblíbenější typy výhod patří:
- částečná náhrada nákladů na bydlení;
- rozdělení dotací na splacení části úroků z hypotéky;
- poskytnutí finančních prostředků na počáteční platbu;
- snížená sazba za použití úvěru.
"Mladá rodina"
Hypoteční úvěr na bydlení pro mladé rodiny může stát kompenzovat ve výši 35 až 40% nákladů na bydlení. Podmínky:
- věková omezení (do 35 let);
- všichni členové rodiny musí mít ruské občanství;
- potvrzení neuspokojivých životních podmínek;
- solventnost rodinných příslušníků;
- omezení na plochu bydlení (ne více než 18 metrů čtverečních na osobu).
Mladí rodiče mají právo využít mateřský kapitál k zaplacení počáteční splátky hypotéky nebo úroku z úvěru na bydlení. Matkapital nemůže být zaslán na splacení výše pokut, penále, jiných sankcí a provizí poskytnutých úvěrovou smlouvou. Tento typ vládní dotace může být zaslán na předčasné splacení jistiny dluhu.
Se státní podporou
Některé ruské banky (VTB, Sberbank, TransCapitalBank, Gazprombank) spolu s Agenturou pro hypoteční úvěry na bydlení (AHML) podporují program sociálních hypoték, tj. státní program zaměřený na poskytování dostupného bydlení pro všechny segmenty obyvatelstva. Vládní podpora je poskytovat půjčky za výhodných podmínek. Rozdíly v hypotečním úvěru na bydlení v rámci programu státní podpory od standardního jsou následující:
- žádné bankovní poplatky;
- omezení výše úvěru;
- bydlení by mělo být v nové budově;
- neexistence podmínky povinného životního pojištění dlužníka;
- záloha ve výši 15-20%;
- manželé musí být spoludlužníky.
Požadavky bank na dlužníka
Za účelem nákupu bydlení na úvěr musí potenciální dlužník splnit následující požadavky, což je důvodem odmítnutí:
- minimální věk - 18 let;
- maximální věk v době ukončení smlouvy je 75 let;
- Ruské občanství;
- pracoviště v Rusku;
- musíte mít prokázané zdroje příjmů;
- celková pracovní praxe nejméně 1 rok;
- nepřetržité služby na posledním pracovním místě déle než 3 měsíce;
Podmínky
Než přistoupíte k procesu registrace hypotéky, měli byste prozkoumat základní parametry transakce. Důležité podmínky hypotéky zahrnují:
- kreditní měna (rublů, dolarů, eur);
- výši ročního úroku;
- bankovní provize;
- potřeba pojištění;
- doba splácení dluhu;
- četnost splácení úvěrů;
- sankcí za pozdní platbu.
Úrokové sazby
Banky vydávají hypoteční úvěry v rozsahu od 9 do 11, 5 procenta ročně. Pro pohodlí dlužníků existují kalkulačky na webových stránkách, s nimiž můžete nezávisle vypočítat výši měsíční platby. Podmínky pro vydávání finančních prostředků na nákup bydlení mohou znamenat následující režimy splácení:
1. Pevná sazba - beze změny po celou dobu trvání smlouvy.
2. Rostoucí platby - sazba zůstává nezměněna, ale povinné platby rostou.
3. Variabilní sazba (plovoucí) - vázaná na tržní indexy se může měnit každé 3 nebo 6 měsíců.
4. Kombinovaná sazba - fixní na určité časové období (3-5 let).
Částka a podmínky
Aby bylo možné nakoupit bydlení na základě hypotéky, mělo by být chápáno, že výše půjček může být omezena. Velikost úvěru ovlivňují následující faktory:
- měsíční příjem;
- doba úvěru;
- výši počáteční platby;
- náklady na bydlení plánované na nákup.
Období, po které je možné půjčku přijmout, závisí na schopnosti provádět měsíční platby, které nepřesahují 40-45% úrovně příjmů (součet příjmů po odečtení stávajících závazků). Splatnost si vypůjčovatel vybere samostatně po konzultaci s bankou a její finanční možnosti by měly být vypočteny tak, aby nedošlo k pozdní platbě.
Pojištění rizik
Registrace transakce zahrnuje povinné pojištění majetku z důvodu skutečnosti, že koncept hypotéky je spojen s vysokými riziky, a to jak pro věřitele, tak pro dlužníka. Při dlouhodobém vydávání soudu musí být věřitel přesvědčen, že v případě poškození nebo zničení majetku dlužník splní své smluvní povinnosti. Po vzniku pojistné události se pojišťovna zavazuje odškodnit škodu způsobenou na hypotečním bydlení, aniž by dlužníkovi banky zbytečně zatížila dodatečné náklady.
Možnost předčasného splacení
Individuální podmínky úvěrové smlouvy při poskytování hypotéky mohou být poskytnuty pro možnost předčasného splacení, které se provádí buď v částech nebo v čase (celý dluh je uzavřen v jedné výši). Předpokladem předčasného splacení je osobní vklad dlužníka do pokladny banky (obvyklou platbu může provést jakákoliv osoba).
Jak si vybrat hypoteční program
Než si vezmete hypotéku, měli byste zvolit vhodný program. Kritéria pro tuto otázku jsou:
- Banka nabízí program. Mít pozitivní zkušenosti a dobrou pověst bude plus.
- Výše minimální zálohy. Závisí na dostupnosti vlastního kapitálu.
- Úroková sazba. Při nižší sazbě se přeplatek snižuje.
- Termín pro splacení dluhu. Měly by být vybírány na základě reálných finančních příležitostí.
- Četnost splácení a velikost plateb. Hlavní povinností plátce je včasné zaplacení, za porušení této podmínky lze uložit pokutu.
Dokumenty
Úvěry jsou poskytovány bankou po zvážení žádosti potenciálního dlužníka a potřebných dokladů, které jim byly poskytnuty. Ve fázi odvolání není třeba poskytovat celý soubor dokumentů. Aby se zvážila možnost vydávání cílených úvěrů, vypůjčovatel předloží žádost zavedeného formuláře a dotazníku. Po kontrole zadaných dat začíná proces zpracování dokumentů a shromažďování referencí.
Při aplikaci
Seznam dokladů požadovaných bankami k posouzení žádosti je následující:
- průkaz totožnosti (původní cestovní pas);
- potvrzení o důchodovém pojištění;
- vojenského průkazu totožnosti nebo osvědčení, že tato osoba nepodléhá odvolání;
- kopii pracovního záznamu potvrzeného zaměstnavatelem nebo vlastníkem společnosti;
- potvrzení o výši přijatého příjmu (plat) při práci na tomto místě.
- informace o dodatečných příjmech.
Po schválení
Po obdržení kladné odezvy banky na poskytnutí hypotečního úvěru je nutné připravit následující dokumenty:
- smlouva o prodeji bydlení;
- doklady o zápisu vlastnictví tohoto předmětu;
- technický pas nemovitostí;
- potvrzení o neexistenci dluhu na účtech;
- výpis z domácí knihy;
- údaje o prodejci bydlení;
- uzavření nezávislého oceňování nemovitostí;
- žádost o pojištění kolaterálu.
Výhody a nevýhody úvěrů na bydlení
O otázce převzetí hypotéky nebo ne, by mělo být přistupováno zamyšleně a opatrně. Než se rozhodnete navrhnout smlouvu o úvěru, musíte posoudit své finanční možnosti, seznámit se s podmínkami věřitelů. Výhody a nevýhody nákupu úvěru na bydlení jsou uvedeny v následující tabulce:
|
Výhody |
Nevýhody |
|
Příležitost ke zlepšení životních podmínek v nepřítomnosti potřebného kapitálu pro nákup bytu |
Přeplatek, jehož velikost může dosáhnout 100% |
|
Fixní náklady na bydlení, i když se situace na trhu s nemovitostmi mění |
Přítomnost dodatečných nákladů (pojištění, provize) |
|
Možnost převzít vlastnictví bytu ihned po provedení hypoteční smlouvy |
Zvýšené požadavky bank (ve srovnání se spotřebitelskými úvěry) |
|
Daňové pobídky (osvobození od daně z příjmů) |