- Co je to smlouva o koupi bytu?
- Právní úprava
- Jak zařídit transakci pro prodej bytu
- Důvody pro ukončení
- Požadované dokumenty
- Vypracování kupní smlouvy
- Registrace dokumentu
- Video
Pomozte vývoji webu a sdílení článku s přáteli!
Při prodeji nebo nákupu nemovitosti můžete sami uzavřít smlouvu o prodeji bytu nebo kontaktovat advokáta. Odborníci vám pomohou kvalifikovaně vytvořit papír, uvést požadované informace, zajistit, aby byl dokument právně závazný. Při samočinném plnění hrozí riziko, že budete konfrontováni s podvodníky nebo že bude transakce nesprávně formalizována, což ji učiní neplatnou.
Co je to smlouva o koupi bytu?
V právní terminologii je kupní smlouvou kupní smlouva doklad potvrzující transakci na odcizitelné rezidenční nemovitosti - převod bytu na majetek jiné osoby. Je registrována v územních orgánech Federální registrační služby Ruské federace. Dohoda o koupi bydlení má dvě podoby:
- jednoduchý písemný souhlas - dokument podepsaný smluvními stranami obsahuje dohody o stanovených základních podmínkách, obsahuje-li více než jeden list, musí být sešity a podepsány;
- notářem - zahrnuje kontrolu kapacity účastníků transakce, potvrzení vůle, překlad do jiných jazyků podle potřeby, zajištění souladu s právem, vyžaduje zaplacení poplatku v závislosti na hodnotě předmětu.
Právní úprava
Zdroje právní úpravy federální legislativy při přípravě kupní smlouvy (DCT) jakéhokoliv majetku jsou:
- Civilní, bydlení, rodinné kódy Ruské federace;
- zákon o notáři, spolkový zákon o státní registraci práv k nemovitostem;
- Vyhlášky vlády Ruské federace o cílených programech a prodeji mateřského kapitálu;
- Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje "o schválení práce katastru nemovitostí a státní evidence transakcí";
- příkazy Ministerstva výstavby „O schválení podmínek bytových domů“ a „Doporučení pro kategorie občanů způsobilých k nákupu nemovitostí nebo nájemného“;
- Ústava Ruské federace.
Jak zařídit transakci pro prodej bytu
K převodu vlastnictví nemovitostí dochází formou smlouvy. Registrace prodeje bytu začíná oznámením prodávajícího majiteli domu o prodeji a jeho propuštění z místa bydliště. Kupující musí zkontrolovat papír, ujistit se, že práva nezletilých nejsou porušena nebo neschopná, není písemná. Poté je stanovena výše transakce, je vypracován smluvní dokument, který je někdy ověřen notářem. Dokumenty podléhají povinné registraci ve státním rejstříku.
Požadavky na registraci
Po úspěšném ověření vlastníků rezidenční nemovitosti, pokračujte ve studiu textu smlouvy. Při provádění transakce musí být požadovány požadované údaje:
- adresa bytu, typ nemovitosti, skutečná plocha;
- cena (rublů a / nebo měna) za celý objekt nebo metr čtvereční;
- informace o majitelích, pořadí jejich propuštění, propuštění prodávaného majetku;
- přihlášky jsou údaje pasu, sobášního listu při sňatku kupujícího, notářského ověření souhlasu manžela k závěru;
- situace vyžaduje smlouvu o hypotečním úvěru, hypotéku od banky, certifikáty od psycho-neurologických a narkologických léčeben o absenci účetnictví pro prodávajícího bytu, potvrzení o bydlení, mateřský kapitál.
Obsah a předmět smlouvy
Předmětem smluvních dokladů je podle občanského zákoníku zboží - byt. Jejich obsah zahrnuje odcizení hmotného objektu. Dokument je placený, oboustranný, vzájemný. Celý text lze rozdělit na části:
- Obecné informace: datum odnětí svobody, místo sestavení, celé jméno, místo a datum narození, občanství stran, jejich údaje o cestovním pasu, adresy, bankovní údaje.
- Popis předmětu transakce: adresa bytového domu, umístění pokoje, číslo bytu.
- Cena, platební postup, podmínky (částka uvedená).
- Náležitosti titulních dokumentů.
- Informace o nedostatcích a závadách majetku, pokud existují.
- Údaje o registrovaných občanech.
- Práva a povinnosti prodávajícího, včetně těch, které nese kupující, odpovědnost prodávajícího, odpovědnost nese prodávající, postup při řešení sporů.
- Úhrada nákladů na uzavření, počet kopií, datum podpisu zákona.
- Kromě toho se vyhotoví listina o převodu, registrace podléhá povinně ověřené plné moci.
Smluvní strany transakce
Na stránkách smlouvy o prodeji bytů se objevují alespoň dvě strany. Prodej (prodávající) se zavazuje převést majetek na jiný majetek, kupující se zavazuje zaplatit za nemovitost určitou cenu, po jejímž podpisu je listina o převodu podepsána. Pro papír jsou zvýšeny požadavky na upřesnění položky (adresa, katastrální číslo, oblast), v případě neexistence dat se transakce stává neplatnou.
Základní podmínky
Předmětem a cenou jsou položky věcných podmínek stránek smlouvy o prodeji nemovitosti. To zahrnuje popis, název objektu, částku ve slovech. Při specifikaci platby v odstavci „Postup zúčtování“ se uvádí buď vlastní kapitál, splátkový plán nebo mateřský kapitál. Pro každou položku je vyžadován detail, včetně termínu platby.
Pokud nejsou všichni majitelé propuštěni z bytu, mohou být vybráni rozhodnutím soudu, s výjimkou následujících kategorií, které mají práva i po prodeji nemovitosti:
- občané, kteří odmítli privatizovat, ale měli právo na zvýhodnění spolu s prodávajícím;
- zahrnuty v objednávce;
- žít na základě smluvního ujednání o výživném na život se závislou osobou;
- mají právo užívat obydlí na základě odmítnutí závěti, doba trvání je uvedena v vůli dědictví (trvá několik let, může být pro život).
Dodatečné dohody
K oficiální smlouvě o prodeji bytu mohou být připojeny další smlouvy, jejichž seznam je uveden v hlavním textu. Registrace probíhá po projednání této otázky stranami a obecné dohody o zavedení změn nebo dodatků. Patří mezi ně:
- vyjasnění podrobností stran;
- změna ceny smlouvy;
- četnost platby při specifikaci částky převodu ve splátkách.
Důvody pro ukončení
Z běžných důvodů ukončení smlouvy o prodeji bytu se rozlišují tyto situace (neplatnost transakce):
- rozhodnutí vlastníka nemovitosti o zrušení prodeje bydlení;
- vyjádření odmítnutí kupujícího;
- změna peněžní situace - kupující nemá dostatek peněz na uzavření obchodu, můžete jej ukončit;
- výskyt skutečností o existenci práv třetích osob na nemovitostech, zatížení, nedoplatků plateb, zákazu daní, uvalení zatčení, skrytých nedostatků;
- nedodržení podmínek dohody jednou nebo oběma stranami.
Požadované dokumenty
Pro řádnou registraci smlouvy o prodeji bytu musí obě strany transakce poskytnout balíček dokumentů k registraci:
- titulní doklady pro bydlení;
- akt převodu;
- pasy stran, všech vlastníků;
- katastrální pas, vysvětlení;
- výpis z domácí knihy;
- souhlas s provozem všech dospělých členů rodiny vlastníka;
- finanční a osobní účet;
- certifikát potvrzený notářem, že v době koupě předmětu nebyl prodávající ženatý / vdaný nebo souhlas manžela / manželky k odcizení;
- kupující potvrzuje, že v době vyhotovení není ani ženatý;
- v případě potřeby plné moci osob jednajících jménem vlastníků.
Vypracování kupní smlouvy
Hlavní parametry smluvního závazku jsou uvedeny výše, ale mohou se lišit nebo být doplněny informacemi o typu, zda je byt k prodeji nebo o akci, jak za to kupující platí (splátky, hotovost, mateřský kapitál, hypotéka). Doprovodnými dokumenty k této listině jsou akty převzetí a převodu nemovitostí, protokoly sporů a jejich koordinace.
Advance
Není-li možné okamžitě uzavřít smluvní dohodu a zaevidovat ji v Jednotném registru práv k nemovitostem, je uzavřena předběžná dohoda, která nevyžaduje státní registraci. Druhá verze projektu je alternativou ke smlouvám o záloze nebo záloze, takže může převést kupujícímu pevnou částku peněz na potvrzení záměrů stran.
Příspěvky obsahují plný rozsah podmínek a povinností, které se později stanou základem hlavních. Tato smluvní dohoda je závažná, je soudem považována za rovnocennou s příkazcem, když se strany vyhýbají povinnostem. Na stránkách předběžné smlouvy musíte napsat body:
- informace o účastnících prodeje;
- údaje o plné moci;
- přesný popis předmětu a podmínek;
- trest odnětí svobody, pokud není registrován, je zákon dán 12 měsíců, v případě neexistence formalizace závazku zaniká nárok a uznání transakce.
Na hypotečním úvěru
Koupí hypotéky na bydlení, dlužník uzavře dohodu s prodávajícím, která může být obousměrná nebo třícestná:
- Bilaterální - je mezi prodávajícím a kupujícím, obsahuje pokyny, že bydlení je zakoupeno na úkor vypůjčených prostředků banky. Skutečnost prodeje a bezpečnostní transakce, na základě které je byt převeden na věřitele jako zajištění úvěru, jsou registrovány současně.
- Trilaterální - smíšený papír s prvky hypotéky a prodej bydlení. Třetí stranou je věřitelská banka. Doklad můžete uzavřít na pobočce banky věřitele spolu s podpisem hypoteční smlouvy. Při registraci, pořadí plateb, náklady (nesmí být nižší než výše hypotečního úvěru), údaje o účastnících, ustanovení o převodu a koupi bydlení kupujícím jako zajištění. Pokud nákup vyžaduje sekundární bydlení, prodávající v den transakce musí zaplatit nástroje, daně a další náklady.
V hotovosti
Smlouva o prodeji bytu za hotovost je považována za nejjednodušší papír k provedení transakce. Z nuancí lze poznamenat pouze uvedení částky slovem a sestavení aktu převodu peněz. Balíček závazných dokumentů obsahuje potvrzení o přijetí finančních prostředků, stejně jako cestovní pas, papír na byt, potvrzení o nedoplatku platby. Prodávající se zavazují poskytnout potvrzení o nepřítomnosti registrovaných občanů. Výpočet probíhá v době registrace.
Při koupi bytu ve splátkách
Pokud kupující nemá prostředky ve správné výši, můžete sepsat smlouvu se splátkami. V tomto případě by text dokumentu měl uvádět, že byt je prodán s odloženou platbou, za jakých podmínek a kdy (podmínky) kupující přispěje. Část peněz na základě smlouvy musí být zaplacena v okamžiku transakce a jaká částka bude záviset na dohodách stran.
Vlastnictví akcií
Při odcizení podílu v bytě je prodávající povinen písemně oznámit ostatním majitelům, a pokud žádný z nich neprojeví touhu koupit do 30 dnů, můžete hledat kupujícího mezi ostatními občany. Smlouva o prodeji akcií uvádí hodnotu podílu (určeného katastrálním úřadem), přesnou plochu části prodávaného bydlení. Zbytek smlouvy se neliší od ostatních typů.
S mateřským kapitálem
Smlouva o prodeji bytu, ve které je mateřský kapitál zaplacen, obsahuje povinné body o výši transakce, datu splatnosti, zdroji, z něhož platby pocházejí. V odstavci „Platební postup“ je uvedeno číslo certifikátu, datum vydání, název penzijního fondu, výše kapitálu a doba převodu prostředků na dokončenou transakci.
Registrace dokumentu
Veškeré vlastnictví nemovitostí musí podléhat povinné státní registraci podle občanského zákoníku. Po registraci smlouvy musíte kontaktovat územní úřad Rosreestr, který žádost posoudí do jednoho měsíce a převede práva z prodávajícího na kupujícího. Pro registrační řízení jsou stanovena pravidla pro vedení jednotného státního rejstříku:
- proces je zahájen na základě žádosti, ke které jsou připojeny dokumenty pro zápis převodu práv;
- přihláška označuje žádost o registraci, jsou zahrnuty dokumenty (seznam naleznete na internetových stránkách);
- v osobní žádosti je předložen cestovní pas, v případě jednání se souhlasem stran - plná moc ověřená notářem;
- Ke smlouvě je přiložen technický pas, smlouva, výpis z domácí knihy - každá ve dvou vyhotoveních (kopie a originál);
- náklady na registraci jednotlivce jsou 1000 rublů;
- selhání je možné v důsledku chyb v dokumentech, zacházení s nevhodnou osobou.
Pro kompetentní zpracování smlouvy o prodeji bytových prostor můžete kontaktovat advokátní kancelář nebo realitní společnost. Zkušení odborníci budou brát v úvahu nuance transakce, vydá papír v souladu s potřebami klienta. Formulář dokumentu si můžete také stáhnout na právních stránkách nebo si jej sami zkompilovat, ale nezapomeňte nechat tyto dokumenty zkontrolovat.
Smlouva o prodeji nemovitosti jsou právníci nebo realitní kanceláře, a dokonce i samotné strany. Při osobním vyplňování se řídí vzorovými formuláři z internetu nebo starých smluv. Při hypotečním úvěru na koupi bytu papír je banka a prodávající nebo zástupci kupujícího, jednající na základě plné moci. Některé situace vyžadují notarizaci transakcí.
Notarizace
Podle zákona musí být notářsky ověřeny následující transakce související s prodejem nemovitosti:
- podíl na společném majetku manželů s břemenem akcií v nových budovách;
- nakládání s nemovitostmi pod dohledem;
- zcizení nemovitosti ve vlastnictví nezletilého občana nebo omezené způsobilosti k právním úkonům.
Od června 2022-2023 byl přijat zákon, podle kterého je zakázáno prodávat majetek bez notáře. Za jeho práci je účtován státní poplatek. Záleží na hodnotě objektu a částce uvedené v dokumentu:
- až 1 milion. - 1% z částky, avšak nejméně 300 rublů;
- až 10 milionů r. - 10000 r. + 0, 75% z částky nad 1 milion.
- více než 10 milionů. - 77500 r. + 0, 5% z částky přes milion.